近年、空き家問題が良く聞くようになりましたね。それにつれ、0円物件とか格安中古物件の話もメディアで取り上げられることが多くなりました。
私の地元でも良さそうな格安物件がないかと、検索してみたら「空き家バンク」なるものを見つけました
空き家バンクでは、割安な物件や古民家など、人によってはお宝物件になるものもあるので覗いてみるといいですよ
この記事では、初めて空き家バンクを使う予定がある方や、中古住宅を購入する方が迷わずに、空き家バンクの利用方法から、自治体の支援策など、実際に経験した体験談や感想をご紹介していきます。
中古住宅には、デメリットも多く存在しますので、物件選びのポイントも紹介します。
知らないで購入して、想像以上に修理代がかかってしまうこともありますので、事前に知っておくとよいですよね
また手続きや書類もいろいろ必要になるので、何度も役所に足を運ぶことにならないように、私の体験談を参考にしてもらえると嬉しいです
空き家バンクってなんですか？
「空き家バンク」は、全国各地の自治体が運営する空き家情報の公開制度です。空き家の所有者から物件情報を登録してもらい、自治体のホームページ等でその情報を掲載します。
これにより、空き家を売りたい・貸したいオーナーと、住みたい・活用したい人をマッチングする仕組みになっています。
民間の不動産サイトとは異なり、自治体による公的サービスであり、誰でも無料で利用できるのが特徴です。
どうして自治体が不動産取引をサポートしたり、割安な物件が出ているの？
空き家バンクは空き家問題の対策として近年全国に広まり、2015年（平成27年）の「空家等対策特別措置法」施行以降、多くの自治体で本格的に導入されました
地域への定住促進が目的のため、単なる投資ではなく「その地域に住む」という目的の利用者が想定されています
その結果、掲載物件は相場より手頃な価格に設定されているケースも多く、地方への移住や二拠点生活、古民家リノベーションを目的とした利用者が増えています
自治体によっては、空き家バンク経由の物件取得者向けにリフォーム費用補助や移住支援など独自の支援制度を用意していることも大きな魅力です
空き家バンクの使い方
「空き家バンク」と聞くと、手続きが難しそう…と思うかもしれませんが、実際の流れはとてもシンプルです。
大まかなステップは、まず各自治体の空き家バンクで気になる物件を探し、問い合わせをして、内見や契約へと進むだけ。
ただし、自治体ごとに申し込み方法や必要書類が異なるため、事前に全体の流れを押さえておくことが大切です。
このでは、全国でほぼ共通している空き家バンクの利用手順を、初めての方にもわかりやすく、順を追ってご紹介します。
空き家バンクで物件を探す
利用登録をする前でも、ほとんどの自治体は空き家バンクの公式サイトで物件の概要を公開しています。
ただし、この段階で見られるのは「町名までの所在地」「外観写真」「ざっくりとした築年数や価格」といった限られた情報です。
正確な住所や室内の詳細写真、図面などは非公開の場合が多いので、まずはこの公開情報から候補を絞りましょう。
自治体によっては、県単位の空き家バンクポータルにまとめられていることもあります。
複数の市町村を比較したい場合は、県のポータルからまとめてチェックすると効率的です。
自治体の役所で、空き家バンクの利用者登録をする
空き家バンクは、誰でも自由に契約交渉できるわけではありません。
ほとんどの自治体では、物件の詳細資料を見たり、内見や売主との交渉に進む前に「利用者登録」が必要です。
この登録は無料でできることが多く、提出書類としては「利用登録申込書」「誓約書（居住目的であること、暴力団等ではないことなど）」「身分証明書の写し」などが求められます。
有効期限は1〜3年程度の自治体が多いです。
利用登録をすると、非公開だった情報（正確な住所や室内の詳細写真、間取り図など）を教えてもらえ、内見予約や条件交渉に進むことができます。
桜川市の場合は、空き家バンクの窓口から不動産屋が公募で選ばれ、選ばれた不動産屋から連絡が来る流れでした。詳細情報もまた、不動産屋さんから聞くことになりました
詳細情報の入手・内見予約
空き家バンク、または、不動産屋から、気になる物件の詳細情報を取り寄せます。
そこで条件に合うと判断したら、自治体の担当課や、自治体が指定している不動産会社を通して内見予約をします。
物件によっては人気が高く、問い合わせが集中してすぐに成約してしまうこともあるので、気になる物件は早めに動くのがポイントです。
内見（現地確認）
内見では、建物の外観や室内を細かくチェックします。
屋根や外壁の状態、雨漏り跡、床のきしみ、水回りの劣化具合などは必ず確認しましょう。
下の章で、内見でチェックした方がいい場所をまとめておきました
また、生活する上で重要なポイントとして、上下水道やガスの種類（プロパンか都市ガスか）、接道状況（幅員や道路の種類）、境界や越境の有無、周辺の買い物環境や交通アクセスも見ておくことが大切です。
接する道路や隣の家との距離が近い場合には、土地利用に制限が付く場合もありますよね
また、古い建物の場合は、購入価格より改修費のほうが高くなるケースも珍しくありません。
内見時にリフォーム業者と同行できるなら、その場で概算見積を取ってしまうと、後の資金計画が立てやすくなります。
私も各業者さんに来てもらいプロの目で現状と、修理費用の概算を教えていただきました
価格交渉・契約準備
内見を終えて「ここに住みたい」と気持ちが固まったら、仲介業者を通じて購入または賃貸の申し込みをします。
このとき希望価格や引渡し時期、付帯設備の有無など、条件をしっかりと伝えておくことが大切です。
売主と条件が合えば、売買契約や賃貸契約の準備に入ります。
私の場合、物件の損傷具合や、電気設備・給排水設備が空き家バンクに登録した時の情報よりも損傷が進んでしまっていたので、価格交渉させていただきました
購入の場合は、重要事項説明を受け、契約書の内容をよく確認してから手付金を支払いましょう。
手付金は、売り主との話し合いになると思いますが、私の場合は10万円を支払いました
賃貸の場合は保証人や敷金・礼金の準備が必要になります。
契約前には、登記や税金の確認、必要な補助金申請の事前準備も並行して進めるとスムーズです。
また、住宅ローンを組む機会があれば、同時に金融機関へ相談すると良いでしょう
空き家バンクなどを通じて物件を取得する場合、購入価格以外にもさまざまな諸費用が発生します。
仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼すると、法律で上限が定められた仲介手数料が発生します。一般的には、「取引価格の3％＋6万円（＋消費税）」が目安ですが、低価格物件の場合でも最低金額として33万円（税込）が適用されます。
空き家バンク経由の取引でも、仲介業者を通す場合は同様に必要です。
不動産屋は物件の紹介だけでなく、購入する土地や不動産に付随する有益な権利（水道加入権など）の調査や手続き、周囲の過去の災害、双方が思い違いをしないようにするための情報や書類をまとめてくれるので、多少費用がかかっても有益かと思いました
不動産取得税
物件を取得した際にかかる税金で、自治体ごとに課税額が異なります。
計算の基準となるのは固定資産税評価額で、目安としては土地が時価の約70％、建物が約50〜60％とされています。
登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）
登記にかかる費用は、登録免許税と司法書士への報酬に分かれます。
- 登録免許税
（評価額 × 税率）で計算され、例として中古住宅や土地の所有権移転登記は評価額 × 2.0％が基本です。住宅用家屋などの場合は軽減税率が適用されることもあります。 - 司法書士報酬
報酬額は自由化されていますが、相場としては次の通りです。- 所有権移転登記：おおよそ5〜10万円
- 抵当権設定登記（住宅ローン利用時など）：おおよそ2〜7万円
取引価格のほかに、諸費用の見積書が届いたときに８０万円弱の金額が書かれていたので、「重いなぁ」と感じましたが、私の場合は、実際には50万円弱で済みました
引渡し・入居準備
契約が完了したら、残代金や初期費用の支払いを済ませ、物件の引渡しを受けます。
鍵を受け取ったら、いよいよ新しい暮らしの準備です。
住民票の移動や、電気・水道・ガス・インターネットなどライフラインの契約変更を忘れずに行いましょう。
私の場合は、電気は電気設備会社を通じで東京電力へ、上下水道の権利関係は不動産屋さんが、実際の上下水道の申し込みは設備屋がやってくれました
引渡し前に、火災保険には入っておくといいですよ！
※入居１か月前あたりから加入できます
中古物件の評価価値はどうなるのか分からなかったため、保険のかけ方もわかりませんでした
全労済のコールセンターで聞いたら、最短申し込みなら全労済のwebページで申し込むのが早いと聞いて、サクッと申し込めました
自治体によっては自治会加入や地域行事への参加が推奨されるため、近隣の方や自治会長さんへのあいさつもこのタイミングで済ませておくと安心です。
契約前に、家だけでなく周囲の情報もいろいろ調べるといいと思いました
補助金の申請
多くの自治体では、空き家バンクを通じて契約した利用者向けに、住宅取得や改修費用の補助制度があります。
たとえば、購入費の一部を助成する「住宅取得補助」や、工事費を支援する「改修補助」、国と連携した「移住支援金」などがあります。
補助金は工事や引越しの前に申請することが条件になっている場合が多いようですが、ケースバイケースです。
申請期限も自治体ごとに異なるため、契約や工事のスケジュールと照らし合わせながら、早めに申請手続きを進めましょう。
桜川市では、不動産取引が成立して登記が完了してから、申請する手順でしたね。
代金を支払わないと補助金が出ないケースや、代金を支払ってしまうと補助の対象外になるケースもあるようなので、購入前に自治体に相談するのがいいでしょう
桜川市では、最大200万円を支給する大変手厚い制度「さくらがわ人生応援住宅取得助成金」があります
基本的な助成のほかに、追加助成項目があります。満額満たすのは難しいと思いますが、40万円～150万円くらいまで該当する方は多いのではないでしょうか
登記上の名義人であり申請者本人でなくても、世帯内の家族が条件を満たせば、補助対象になることもありますので、詳しくは各自治体に問い合わせてみてください
空き家購入に活用できる補助金制度
空き家を購入して移住・定住する際には、国や自治体の補助金制度を上手に活用することで、費用負担を軽減できる場合があります。
ここでは代表的な制度として、国の「移住支援金」と、リフォーム費用支援などの制度について最新情報をまとめます。
空き家リフォーム等の補助（国および自治体の制度）
空き家を購入した後、住める状態にするためのリフォーム費用に対する補助制度も充実しつつあります。
特に地方移住・空き家活用を支援する目的で、国の補助金と自治体独自の補助の双方が用意されています。
国の住宅取得・改修支援策
空き家を購入する際には、国土交通省などが実施する各種住宅支援制度を活用できる場合があります。
条件を満たせば、購入費用や改修費用の一部を補助してもらえるため、資金計画に組み込むことで負担を大きく減らせます。
代表的な制度のひとつが「こどもエコすまい支援事業」です。これは高い省エネ性能を備えた住宅の新築・購入、またはリフォームを対象に補助金を交付する制度で、子育て世帯や若者夫婦世帯だけでなく、住宅の省エネリフォームに関しては世帯を問わず利用できます。
必須工事を2種類以上行う場合は上限60万円、3種類すべて行えば上限80万円程度の補助を受けられます。
このほかにも、住宅ローン減税や、既存住宅を購入してリフォームした場合の税制優遇（例：登録免許税の軽減）など、税負担を減らす制度も用意されています。
これらは組み合わせて利用できる場合もあるため、事前に適用条件を確認しておくことが重要です。
国の補助事業は毎年度ごとに予算枠や対象工事の範囲、申請期限などが見直されます。最新の募集要件を確認し、タイミングを逃さず申し込むようにしましょう。
地方創生「移住支援金」（国の移住支援制度）
地方への移住促進策として国が2019年に開始した「移住支援金」制度では、一定の要件を満たす移住者に対し最大100万円（世帯）または最大60万円（単身）の支援金が支給されます
さらに18歳未満の子どもを帯同して移住する場合は、子ども1人につき約30万～100万円の加算を受けられる自治体もあり（加算額や有無は自治体により異なります）
桜川市独自の「さくらがわ人生応援住宅取得助成金」
桜川市では、移住定住を促進し人口減少に歯止めをかけるため、住宅取得支援の独自助成制度を設けています。
桜川市内に新たに住宅を取得して定住する方を対象に、基本助成30万円＋各種加算を合わせて最大200万円を支給する大変手厚い制度です
- 基本助成金（30万円）
- 空家バンク（10万円）
- 新婚世帯・子育て世帯（50万円）
- I・Uターン（50万円）※1
- 市内事業者と建築工事の契約をされた方（30万円）※2
- 景観重点地区（30万円）※3
- 長期優良住宅（10万円）※4
※1 同じ世帯の家族でも該当すれば補助対象 ※1 新築の場合のようです。※3 伝建地区など景観形成重点地区で景観に合う住宅を新築するとき ※4新築のみ
2024年度に制度が刷新され、特に空き家バンク利用者に有利な要件緩和が盛り込まれているのが特徴となっています。
年度によって制度内容が変わることもあるので、詳しくは市役所の都市整備課で聞くと良いでしょう
中古物件の内覧時の注意点・チェックポイント！
候補の中古物件も決まり、いよいよ内覧の日。
実際に家の中に入ってみると──「建築の知識もないし、何をどう見ればいいのかわからない…とりあえず思いつくところを順番にチェックするしかないか」という状態になる人は少なくありません。
中古住宅では、契約や引き渡し後になってから傷みや故障が見つかることがあります。そうなると想定外の修理費がかかる場合も多く、せっかくの購入が思わぬ出費の連続になってしまいます。
法律上、一定期間内であれば売主に修理や補償を求められる「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」がありますが、実際に対象となるのはごく限られたケースです。
大半の修繕や設備交換は自己負担となるため、契約前の段階でできるだけ状態を把握し、かかりそうな費用を見積もっておくことが大切です。
ここでは、内覧のときに「どこを見ておくべきか」を整理し、チェック項目としてリストアップしました。
外回り（家の守りの部分）
屋根の状態
- 瓦やスレートに割れ・ズレ・浮きがないか
- 金属屋根ならサビや塗装の剥がれ
外壁
- ヒビ、塗装の剥がれ、苔・カビの発生
- サイディングの継ぎ目（コーキング）の劣化
基礎
- ヒビや欠け、湿った跡
雨どい
- 詰まりや変形、水漏れの跡
部屋の向き
- 東西南北どちらを向いているかで、住みやすさが大きく変わります
室内の構造・安全性
新耐震基準に対応した物件であること
・書類だけでなく、実際にきちんと施工されているか確認しましょう
床の傾き・躯体の傾き
- 立ったときに違和感がないか
- 小さいボールやスマホを置いて勝手に転がらないか
ビー玉を置いてみるとわかりやすいかも？
壁・天井のヒビ
- 大きく斜めに走っているヒビは要注意
天井や壁のシミ
- 天井のシミ（雨漏りの形跡）
- 配管水漏れの跡かもしれない
ドアや窓の開閉
- 動きが渋い場合、建物の歪みの可能性あり
間取りや通路の幅
ソファや冷蔵庫など、高さ・長さがあるものは搬入が難しい場合もありますから、注意が必要です。
ニオイ、汚れ
- 空き家だった場合は、空き家臭い
- 水道が止まっている場合には、排水トラップに水がなくなり臭いことも
家の中のキズや痛み
水まわり
キッチン
- システムキッチンは使えそうか？
- シンク下のカビ・水染み
浴室
- 床や壁の割れ、カビの広がり
洗面所・トイレ
- 床のふわつき、水染み
水回りは配管だけでなく、設備も高額になるので、使えるかどうかで費用が大きく変わってきます
水圧
- 蛇口をひねって水の勢いを確認
水道
田舎の場合は、井戸水を使用している場合もあるので水道がない場合もあります。
水道がないと、水道加入権を購入しなくてはいけなくなるため、それだけでも15万円程度がかかり、そして引き込み工事が必要になってきます
排水
浄化槽か下水が使える状態になっているとベスト。
古い物件だと、穴を掘っておくだけの浸透式汚水処理や、側溝に排水しているだけの様式などですと排水にかなりの費用が掛かるので注意しましょう
浄化槽は、補助金が出る場合もありますが、出ない場合ですと100万円くらいかかり、下水に接続するためには、接続の権利的な支払いが30万円～くらいかかると思うので要チェックです
その他、漏水
以前、給湯の配管がバスルームの下で破損したことがありましたが、ベタ基礎で立ち上がりがあるため、家の外には漏れなかったものの、床下部分のベタ基礎がプールのようになっていたことあありました。
配管を直して、ベタ基礎から水を抜くのに10万円以上っかってしまったので、漏水の跡はチェックしておきましょう
湿気・断熱・床下
押入れ・クローゼット
- カビ臭や壁のシミ
窓周り
- 結露跡、サッシの腐食
床下点検口
- カビ臭、湿り気、シロアリ被害の有無
可能であれば、床下点検口だけでなく、畳を持ち上げるなど、直接チェックしたいですね
電気・設備
屋内配線の電線ケーブルにも対応年数があるので気を付けましょう
一応、15年くらいとされていますが、一般的にはもっと時間が経っても使えるケースが多いです
因みに、私は電気工事士と、第三種電気主任技術者だったので、多少電気には詳しいです
以下の箇所もチェックしておくといいです
- 分電盤
- 古いブレーカーや増設痕跡
- コンセント位置・数
- 現代の生活に足りるか
- 給湯器
- 製造年をチェック（10年以上で交換時期近い）
分電盤は、古いものですと交換になり周辺工事と含めて10万円くらいの費用が掛かります。また、配線用遮断器の数が少ないと、エアコンの増設やIHなどの設備をするときに、増設が必要になります
給湯器は、何を使うかでピンキリだと思いますが、個人的には工事費込みで30万円台でエコキュートが入れられるのでおススメですね
ガスや灯油などの設備
電気以外にも、ガスや灯油設備が使えるのかは確認しておきましょう
周辺環境も忘れずに
- 雨の日の水はけ（道路や敷地が水たまりになりやすいかて・道路よりもグランドレベルが低いと水が流れ込みます）
- 近隣の騒音や匂い（交差点の近くは、エンジンをふかされたりクラクションを鳴らされたりうるさいことも）
- 日照や容積率（近隣の家と距離が近いと、日照を確保するため自由に使える家の容積が減ります
- 日当たりと風通し
- 周囲の道路状況 接する道路が狭いと自由に使える土地が減ることがあります
- 様々な時間帯や天気の時に見に行くこと
写真や動画で記録して、後で専門家にも見てもらうと安心です
気になる箇所は「売主や仲介に補修履歴や時期」を必ず質問しましょう
その他
- 家族みんなで確認すること
- 前の入居者が売却する理由
桜川市の空き家バンクは、見やすくまとめられていました
私の見た桜川市の空き家バンクのサイトは、見やすくまとめられていました
空き家バンクは国の制度だけど、運営管理は各自治体によるので、サイトのデザインなどがバラバラで直感的に分かりにくい所もありますよね
市内外探してみて、0円物件ですと、さすがにタダでもいらないような物件が多かったですが、空き家バンクの物件はわりかし状態が良さそうなものがありましたよ。
移住や、二地域生活の場に桜川市を検討していただければ幸いです
